Жильцов домов в Смоленске могут обязать платить за содержание пристроек
Кто и почему хочет обязать смолян платить за капремонт и техобслуживание не только своей девятиэтажки, но и соседнего здания, принадлежащего предпринимателям.
Едва ли жильцы дома №27 по ул. Николаева в Смоленске знают о том, что в Арбитражном суде сейчас рассматривается очень интересное дело, которое затрагивает интересы каждого из них. Прежде всего — финансовые. Поскольку к общему имуществу домов хотят присоединить помещения частных магазинов. Сосед будет «в шоколаде». Ведь ему больше не нужно будет тратиться единолично на содержание своей собственности. Да и весьма существенные налоги на земельный участок под объектом торговли в городскую казну тоже в дальнейшем платить не придется.
И таких зданий в Смоленске, где по одному адресу зарегистрированы два, три и более обособленных объектов капитального строительства, не счесть. Это и ул. Николаева, 27а, 25, 23, 21, 19, 19а; и ул. Неверовского, 11; и пер. Ново-Чернушенский, 3, 5; и т. д. Посмотрев на кадастровую карту Смоленска, этот список при желании может продолжить каждый.
Шанхайская застройка
Но вернемся к девятиэтажке на ул. Николаева, 27, и отдельно стоящему нежилому одноэтажному зданию, в котором сейчас магазины. В советское время между этими строениями существовал пожарный разрыв. Потом начались времена торжества точечной застройки, и ставший «ненужным» пожарный разрыв заложили кирпичом. Так появилась небольшая пристройка между этими зданиями.
Чуть позже к отдельно стоящему нежилому одноэтажному зданию с торца, вплотную к его стене, было пристроено еще одно нежилое строение, а потом и огромный 10-этажный многоквартирный дом. Этим двум объектам капитального строительства «по традиции» присвоили опять-таки один адрес: ул. Николаева, д. 27а. Казалось бы, образовался единый строительный комплекс. Однако многоквартирный жилой дом №27 от этого не стал торговым предприятием, а отдельно стоящее нежилое здание по тому же адресу, предназначенное для размещения объектов торговли, не превратилось в жилой объект, так и не стало частью МКД.
Все сам!
Между тем в Арбитражный суд Смоленской области обратилась некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области» с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю – собственнику нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящем нежилом одноэтажном здании по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 27, за… неуплату взносов на капитальный ремонт в сумме 51 тыс. рублей… в многоквартирном 9-этажном жилом доме по тому же адресу (дело №А62-8647/2016).
Вы, может быть, с удивлением спросите: как же так, ведь он не является собственником квартир в МКД? Видимо, произошла какая-то ошибка, поскольку строений с таким адресом два! А ОАО «Жилищник» занимается обслуживанием девятиэтажки и никакого отношения к частной собственности предпринимателей не имеет. Ведь даже инженерные коммуникации в этом одноэтажном строении изначально запроектированы отдельно от инженерных коммуникаций МКД. Это самостоятельный объект, который даже возведен по отдельному от жилого дома проекту.
Более того, предприниматели — собственники квадратных метров сами заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями (водоснабжение, энергоснабжение, теплоснабжение, вывоз мусора). Несут затраты по ремонту и обслуживанию своего имущества — кровли, используемых инженерных сетей, платят за уборку мусора и снега с прилегающей территории, приобретают уборочный инвентарь… Предприниматели в силу закона не могут обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки и мусоропроводы и т. д., расположенные в жилых подъездах МКД, ведь они в нем квартир не имеют! Поэтому и правовых оснований для возложения на ИП обязанностей по содержанию общего имущества жильцов соседнего дома, казалось бы, быть не должно. Но не тут-то было!
«Невесту» женили без ее согласия?
Как стало известно «РП», в Вязьме уже рассматривалось аналогичное дело, где истец, все тот же регоператор, предъявил в Арбитражный суд иск с требованием о взыскании задолженности по уплате взносов на капремонт с ООО «Экран» на более 104 тыс. рублей. И в итоге эти деньги по решению суда взыскали. Хотя ответчик и пытался возражать, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для несения расходов на содержание общего имущества МКД, поскольку принадлежащее ответчику помещение является самостоятельным зданием(!) и не имеет общего имущества с МКД.
Поэтому о «едином и неделимом домостроении» не может быть и речи! Жильцы рядом стоящего дома, видимо, тоже не знали, что их дом-«невесту» женили без ее согласия. Странно, что в суд не явились даже представители Вяземского муниципалитета, ведь когда отдельно стоящее здание, в котором расположен торговый центр или магазин, переходит «под крыло» МКД, то в городскую казну уже не будут поступать весьма существенные налоги на землю. Если, конечно, она должным образом оформлена.
Не знаю, как в Вязьме (до ответчика — ООО «Экран» — нам дозвониться не удалось, но все желающие могут ознакомиться с позицией Регоператора и решением суда – дело №А62-8950/2016, г. Смоленск, 23.08.2017 г.), а в Смоленске за восемь «коммерческих соток» налог — порядка 60 тыс. рублей в год.
И в случае, если, например, одним жилищным комплексом с МКД №25 (налоги на землю — 0%) признают и нежилую рядом стоящую постройку с аналогичным адресом, то городская казна недосчитается порядка 110 тыс. рублей в год. Получается, что региональный фонд капремонта деньги находит, а и без того хилый городской бюджет их теряет, причем огромные средства.
И речь не только о налогах на землю под коммерческой недвижимостью, которые уже больше в муниципальную копилку не поступят никогда, но и о том, что администрации г. Смоленска еще придется и возвращать немалые деньги. Ведь суд признает эти строения единым домовладением с года их ввода в эксплуатацию, то есть задним числом. Поэтому все перечисленные предпринимателями деньги в виде налогов на землю за все минувшие годы придется возвращать. Под силу ли это городской казне?
Значит, нельзя исключать и другие неприятности — арест имущества муниципалитета или счетов… Вот невольно и возникает вопрос: для чего так действует фонд? Ведь даже экспертиза, которая должна быть проведена по делу «о капитальных долгах» только одного коммерческого строения по адресу: ул. Николаева, 27, стоит немалых денег. Но как известно, все средства Регоператора — некоммерческой организации – формируются из взносов смолян, т. е. нас с вами. Вот и непонятно: зачем истощать и без того тощий городской бюджет, а жильцам домов платить за капремонт и техобслуживание имущества, к которому они, казалось бы, не имеют ни малейшего отношения?
Разве что покупки делают в этих магазинах, да и то далеко не все. Между тем одна только площадь крыши «сватуемого» им строения сопоставима с крышей их родного МКД. Получается, что в случае удовлетворения исковых требований «в плюсе» будет Регоператор, который привлечет в свою казну дополнительные финансовые средства, и предприниматели, которых таким образом освободят и от налогов, и от бремени содержания своего имущества.
В столице же подобные дела уже несколько лет решаются с точностью до наоборот. Иски местного Регоператора с аналогичными требованиями Арбитражный суд г. Москвы оставляет без удовлетворения, даже если речь идет не об отдельно стоящем здании, как в нашем случае, а о встроенно-пристроенном, как это было, в частности, с «Домом моды Лены Макашовой». Причем это дело успешно прошло и апелляцию, и кассацию (дело №А40-113841/2016).
Какая «ирония судьбы» ждет два этих здания с одинаковым адресом – решит Арбитражный суд Смоленской области. Мы попросили прокомментировать ситуацию «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Смоленской области».
