На рынке вторичного жилья начался период турбулентности
Факторы роста
На вторичном рынке жилья уже длительный период царит оживление: за прошлый год готовые квартиры подорожали во всех крупных городах страны на 15–30%. Как пояснил «МК» директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, высокий спрос на вторичку обеспечило сокращение доступного предложения на финальной стадии готовности в сегменте новостроек. В итоге это привело к тому, что количество квартир, продаваемых на вторичном рынке, сократилось почти на треть, естественно, в рыночных условиях это привело к более существенной динамике роста цен.
После предновогоднего бума многие специалисты ожидали, что рынок вторичного жилья возьмет хотя бы небольшую передышку. Тем более в РФ произошел сезонный всплеск заболеваемости COVID-19, который наряду с длинными новогодними каникулами существенно снизил покупательскую активность. Однако цены снова рванули вверх.
В начале февраля средняя стоимость вторичных квартир в 16 крупнейших городах страны составила 112,14 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за минувший месяц на 1,6%, относительно аналогичного периода прошлого года рост оценивается в 26%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Больше всего за месяц подорожали квартиры в Челябинске (+ 3,4%) и Казани (+ 3,3%). В Москве за январь объем предложения сократился на 8% и составил 34 тыс. объектов, при этом средняя цена 1 «квадрата» увеличилась на 2%, сообщила главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. Минимальная средняя цена (без учета Новой Москвы) зафиксирована в ЮВАО (257,7 тыс. руб./кв. м), максимальная — в ЦАО (566,4 тыс.).
Цены на готовые квартиры толкают вверх три фактора, считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Валентина Жданова. Во-первых, сокращается предложение на рынке. «Наблюдается недостаток юридически чистых квартир в хороших домах, в хороших районах и по адекватной цене. Такие квартиры экспонируются недолго, их быстро раскупают. Это те квартиры, которые расположены в районах с развитой инфраструктурой, с удобной транспортной доступностью и приемлемой стоимостью за квадратный метр», — говорит эксперт.
Второй фактор — продавцы выставляют свои квартиры по завышенной цене. «В предложении всегда есть переоцененные квартиры, продавцы которых не готовы работать с ценой. Владельцы ориентируются на общий уровень повышения цен на рынке, играет роль также эмоциональная привязанность к своему объекту. В итоге мы получаем ту часть экспозиции, которая долго продается из-за высокой цены», — добавила Жданова. С ее слов, еще одна причина — повышение ипотечных ставок в банках. Многие покупатели с одобренной ипотекой в январе торопились сделать выбор до очередного подъема ставок и окончания действия одобрения.
С выводами коллеги согласен директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Сейчас, по его мнению, цены на готовое жилье больше растут по инерции и за счет спроса, который поддерживается теми, кто успел одобрить ипотечные кредиты до последнего повышения ставок. Как правило, рынок вторичного жилья с отсрочкой в 1,5–2 месяца реагирует на изменение рыночной ситуации. «Поэтому в перспективе 2–3 месяцев на фоне растущей разницы в ипотечных ставках на покупку новостроек и готового жилья мы ожидаем увеличение дисконта при продаже готового жилья. А во втором полугодии, если Центробанк продолжит курс на повышение ключевой ставки, не исключена стагнация цен на низколиквидные и переоцененные варианты готового жилья на уровне 5–10%. Сдерживающим фактором снижения цен на вторичку выступают растущие цены на первичном рынке», — заметил Хусаинов.
Эксперты отмечают переориентирование покупателей со вторичного жилья на новостройки, где пока действует льготная ипотека, и активный интерес потенциальных покупателей к инвестиционным квартирам, продаваемым по договорам переуступки прав. Среди таких объектов можно найти квартиры с хорошим дисконтом относительно установившейся рыночной цены.
Торг возможен, но совсем незначительный. Поскольку ликвидного предложения мало. «С декабря 2021-го средний уровень торга начал расти вслед за увеличивающимся объемом предложения на рынке вторичного жилья и конкуренцией за реального покупателя. В январе 2022 года средний уровень торга достиг уже 2,4%», — сообщил Хусаинов.
«Сейчас мы наблюдаем активизацию спроса на новое жилье вторичного рынка ближайшего Подмосковья», — отметила Валентина Жданова. Тренд формируют два фактора. Первый — цена: в Московской области стоимость квартир ниже, и при этом ближнее Подмосковье дает такой же уровень комфорта, инфраструктуры и транспортной доступности, как отдаленные районы столицы. Во-вторых, в ближайших к Москве локациях идет активное строительство, что ведет к обновлению жилого фонда (новые дома, технологии, современные планировки). Это тоже привлекает покупателей. «Повышенным спросом пользуются бюджетные однокомнатные и двухкомнатные лоты, а также свободные, не альтернативные трехкомнатные квартиры», — добавила эксперт.
Прогноз на весну
Как считает Ильдар Хусаинов, рынок вторичной недвижимости вступает в период волатильности. Сейчас на нем будет происходить поиск баланса между запросами собственников и реальными центовыми ожиданиями потенциальных покупателей. Динамика цен на вторичное жилье, по его мнению, начнет замедляться и не должна превысить 0,5–1% в месяц.
По прогнозу Валентины Ждановой, до конца первого квартала готовые квартиры подорожают в районе 1,5–2%. Причины роста — небольшой объем ликвидного предложения и рост инфляции. Сказываются и последствия недавнего обвала российских фондовых индексов: многие частные инвесторы, которые ранее держали деньги на биржах, сейчас активно перекладывают их в жилую недвижимость.
На динамику цен вторичного жилья может повлиять и политика. «Дальнейшее обострение конфликта между Россией и Западом чревато схлопыванием пузыря, надувшегося на рынке за последние два года», — подчеркнул руководитель АЦ ИРН Олег Репченко. По его мнению, в случае введения новой порции жестких санкций в отношении отечественной экономики ЦБ РФ для защиты рубля будет вынужден резко поднять ключевую ставку, в результате чего рыночные ипотечные ставки будут начинаться с 13–14% годовых, при том что, по словам банкиров, заградительным является уровень в 12%. Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса: по итогам прошлого года 60–70% сделок на первичном рынке и 56% на вторичном были ипотечными. «Глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на вторичке снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%», — заключил Репченко.
