Директор «Гарант-Жилья» Кирилл Ошеров: «Строительная отрасль в Смоленской области меняет приоритеты»
Политические и экономические сложности стали очередным испытанием на прочность для строительной отрасли, показывая, кто может адаптироваться к новым реалиям.
С какими трудностями сталкиваются застройщики, какие пути решения видят и как в дальнейшем может развиваться строительный рынок об этом наш разговор с директором компании «Гарант- жильё» Кириллом ОШЕРОВЫМ.
Под общемировую ситуацию подстраиваемся на лету
— Кирилл Андреевич, оценки текущего состояния рынка жилья разные и пессимистичные, и оптимистичные. Как вы можете охарактеризовать ситуацию?
— На самом деле особого позитива мы не наблюдем, но и о панике речь не идет.
В основном сложности возникают из-за общеэкономических факторов. Это обусловлено непростой ситуацией как в нашей стране, так и в мире в целом. Происходящее, в первую очередь, сказывается на платежеспособности населения. Объективно спад присутствует, но говорить о крахе отрасли я бы не стал.
Полагаю, сейчас можно провести параллели с 2015 годом, когда также был заметен спад продаж и в эксплуатацию вводилось меньше жилья. При этом конкретно наша компания прошла тот кризис с поднятой головой. Хотя, безусловно, было непросто.
Чем нынешняя ситуация схожа с теми обстоятельствами? Видя падение спроса, мы, как и тогда, несколько корректируем свои планы. На данный момент активно взаимодействуем с государством
участвуем в федеральных и региональных социальных программах, что позволяет нам не снижать темпов ведения деятельности, и в некотором смысле помогаем власти выполнять поставленные руководством страны задачи.
А именно возводим жилье для детей-сирот, переселенцев из ветхого и аварийного жилья, обманутых дольщиков. Также в планах строительство детских садов, школ и других социальных объектов. Я бы назвал все происходящее сейчас диверсификацией.
При этом мы не перестаем заниматься строительством жилья как коммерческой деятельностью. Да, спрос упал, но он все равно есть. К тому же сравнивать нынешнюю ситуацию с годами, когда благодаря льготной ипотеке, ипотечным кредитам для молодых семей, поддержке молодых специалистов и в целом субсидированию со стороны государства был бум продаж, не стоит. К слову, льготная ипотека действует до сих пор (до лета 2024 года. Прим. авт.), изменился только процент с 7 до 8%.
Резюмируя, скажу: состояние рынка сейчас не простое, но не катастрофичное.
Прогнозы же давать сложно, поскольку ситуация быстро меняется. И мы, постоянно следя за новшествами в строительной области и экономике, подстраиваемся под нее на лету.
— Если сравнивать в цифрах, сколько квадратных метров жилья вы построили в январе 2022 года и в январе 2023 года?
Порядок цифр не изменился. Дело в том, что у нас плановые показатели. В работе находятся два дома это примерно 10 тыс. квадратных метров. Период их строительства в среднем составляет 9 месяцев. В год мы возводим четырепять четырехподъездных дома, это примерно 40 50 тыс. квадратных метров.
Изменение заключается в том, что сейчас мы работаем на разных площадках. Если раньше в основном застраивали Королёвку, то теперь трудимся и на Киселёвке, и уже прорабатываются новые участки.
Нет кредитам!
— Вы сказали, что вам удалось пройти непростой период 2015 года с гордо поднятой головой. Какие механизмы позволили это сделать? Что было основой? Может, работа с кредитами?
— С кредитами мы не работаем, ведем строительство на собственные средства. Я считаю это плюсом, поскольку так мы меньше зависим от кредитных организаций и можем легче и с меньшими потерями перенести кризисные моменты.
При этом в какой-то степени это и минус, потому что мы ограничены в собственных ресурсах и не можем распыляться на слишком много объектов.
Компания исходит из плана выпуска заводом определенного количества железобетонных изделий. Таким образом, мы планомерно строим дома, кварталы и микрорайоны.
Также важно отметить, что мы очень серьезно занимались оптимизацией работы как наших управляющих компаний, так и завода, и строительного участка. Проводились различные реформы. На сегодняшний день процесс налажен. И можно сказать, что мы знаем, как нужно реагировать на большинство возникающих проблем. Поэтому мы спокойны и смотрим в будущее с осторожным оптимизмом.
Рынок строительных материалов перестало лихорадить
— Ряд застройщиков говорит о том, что непростые обстоятельства сложились на рынке строительных материалов. У них постоянно меняется цена. Бетон,
арматура, кирпич, пиломатериалы и т. д. то дорожают, то дешевеют. Какой вы видите ситуацию сейчас?
— Безусловно, отдельные позиции сильно поднялись в цене. Так, например, стоимость сантехники (ванн, раковин, унитазов) росла в моменте в дватри раза, но потом вернулась к прежней, а на некоторые наименования стала даже ниже.
Что касается стройматериалов, в основном мы используем те, которые изготавливаются в России, но возникали проблемы с логистикой у производителей, поскольку часть составляющих их продукции была и остается иностранного происхождения. Производители оперативно сориентировались и решили проблему. Сейчас таких сложностей практически нет. Цена же всетаки стала несколько выше изза учета той же логистики и подорожания некоторых комплектующих. В определенный момент заоблачной стала и стоимость металла, хотя мое личное мнение, что это было обусловлено обычной спекуляцией. В настоящее время цены на металл несколько стабилизировались.
В конечном итоге рост цен на стройматериалы все же сказался и на цене квадратного метра.
К сожалению, этого было не избежать.
Цены пойдут вниз
— Ваш прогноз: какой будет стоимость квадратного метра жилья среднего класса в Смоленской области?
— Скажу так: повышать цены нужно вслед за рынком, опираясь на анализ ситуации и внутреннее чутье. Соответственно, и снижение стоимости должно происходить по тем же причинам, иначе необдуманными действиями можно навредить самим себе, тут необходим взвешенный подход. Мы будем внимательно следить за изменениями и соответствующе реагировать на них.
Мое мнение, цена сейчас на верхнем уровне. Т. е. если рост и продолжится, то только вслед за остальной экономикой. Сложно давать прогнозы в периоды «турбулентности», как выражается Министерство финансов. Более вероятно, на мой взгляд, снижение стоимости ближе к лету этого года, но каким оно будет и будет ли вообще тут только гадание, а мы в работе эзотерикой не пользуемся. Конечно, позитивный сценарий в экономике также нельзя исключать, спрос может и восстановиться, все может быть.
Кроме того, тут еще нужно учитывать и класс жилья (эконом, бизнес, элитное). К примеру, цена на элитное жилье вряд ли будет в случае чего сильно падать, поскольку таким клиентам фактор стоимости не особо принципиален. Для жилья бизнес и стандарткласса он весьма существенен.
В те же «сытые» 2020 -21 годы клиенты больше обращали внимание на инфраструктуру и благоустройство, чем на цену. Сейчас ситуация в корне поменялась, теперь цена квадратного метра будет определять интерес.
Столица «съедает» кадры
— Руководители крупных строительных организаций жалуются, что сейчас довольно сложно найти квалифицированный персонал (и людей рабочих профессий, и мастеров, и т. д.). Для вас это проблема? И получают ли ваши сотрудники такую зарплату, что могут не думать о переходе в другие сферы?
— Да, эта проблема стоит давно. Основная ее причина, на мой взгляд, наше соседство со столицей.
При этом стереотип, что там работать лучше и выгоднее, не соответствует действительности. Для людей рабочих профессий это вообще миф. Для примера: в Смоленске крановщик зарабатывает от 70 тысяч рублей в месяц и выше. То же самое могу сказать про сантехников, электриков, отделочников, монтажников… Уровень зарплат в строительной отрасли нашей области выше среднего.
Да, вероятно, в столичном регионе доходы чуть выше, но и расходы на проживание, соответственно, тоже больше, т. е. вероятные плюсы нивелируются минусами. Считаю, что главный вопрос в желании человека
работать.
Также не стоит забывать, что Москва славится привлечением на стройки мигрантов, готовых трудиться за меньшие деньги. Смолянам нужно учитывать, что им придется конкурировать с ними
за вакантное место.
В целом у нас по отрасли давно ощущается дефицит кадров. Молодежь из профильных учебных заведений региона, к сожалению, не горит желанием активно работать по специальности. Средний возраст наших специалистов 45+.
«Микрорайон Королёвку мы считаем в некотором смысле родным»
— Один из самых популярных для покупки жилья район в Смоленске это Королёвка. Там на протяжении более чем
10 лет ваша компания реализует крупный проект. К тому же возводится ряд социальных объектов появилось два детских сада, в планах еще один, школа, строится поликлиника. Сколько жилья осталось там еще ввести?
— Мы сейчас заканчиваем проект под названием «Лермонтовский парк». Нам осталось достроить один дом. Если говорить про Королёвку в целом, там есть еще пятна застройки, где мы планируем вести работы. Но о сроках говорить преждевременно, пока прорабатываются только планы.
Могу только сказать, что этот район мы считаем в некотором смысле родным, и поэтому нам небезразлично его дальнейшее развитие.
Говоря о проблемах Королёвки, часто называют одну подъездную дорогу. Видите ли вы возможность возведения новой дороги?
Такие просьбы у жителей были, и этот вопрос по-прежнему актуален. Объективности ради, дорога не одна, но удобство заезда в микрорайон пока не на должном уровне. К сожалению, в 2022-м не завершилась реконструкция улицы Гризодубовой. Насколько нам известно, сейчас администрация города решает вопрос по подрядной организации, и есть уверенность, что эта задача реализуется. Есть планы по расширению улицы Маршала Еременко. Строится там и торговый центр, рядом с которым запланирована улица Звездная, которая соединит основную часть Королёвки и «Лермонтовский парк». Все эти мероприятия в итоге позволят распределить автомобильный трафик по нескольким направлениям, транспортная инфраструктура станет комфортнее.
— Еще люди обращались с проблемой подтопления территории возле домов на Королёвке в период дождей. Как вы видите решение этого вопроса?
— Эта ситуация не регулярная, скорее чрезвычайная, и носила чисто технический характер. Так совпало, что в момент необычайно обильных дождей один из двух насосов станции откачки находился на обслуживании, что и стало причиной произошедшего с большим объемом дождевой воды за короткий период времени один насос не справился, на прокачку ушло примерно полчаса. Сейчас на станции стоят два насоса, и обслуживающая компания пристально следит за их работой. Если один не справляется, автоматически включается второй. С тех пор больше подобного
не повторялось.
Перспективы и тренды
— На каких проектах ваша компания сконцентрируется после завершения работ на «Лермонтовском парке»?
— Сейчас мы в процессе строительства ЖК «Ново-Киселёво» на Киселёвке. Возводим там жилой квартал на девять домов (около 60 тысяч квадратных метров).
Половину уже сделали.
В работе и несколько новых проектов, но пока говорить о них рано.
— Расскажите, какие сейчас тренды на рынке недвижимости. Какое оно современное жилье?
— В первую очередь, важна практичность использования площадей. Квадратные метры должны быть функциональными. Никому не хочется платить за «бесполезные» площади, поэтому проработка планировок очень важный момент.
К слову, нашим ноу-хау в панельных домах стало совмещение кухни с лоджией. По отзывам всем нравится.
Еще клиентам интересна отделка от застройщика. Поскольку ремонт индивидуален, дизайн сложно унифицировать, мы делаем его по дизайн-проекту под заказ.
Таким образом, человек заезжает не просто в новостройку, а в уже полностью готовое жилье. Как правило, клиенты не просят чего-то неординарного, но чтобы было уютно и современно. Главное по-прежнему аккуратность и комфорт.
— Не менее важен людям и комфорт во дворах. На ваш взгляд, остро ли для застраиваемых микрорайонов стоит проблема нехватки парковочных мест?
— В Смоленске в целом это довольно сложная проблема. И если в новых микрорайонах количество парковок еще соответствует нормативам, то в давно сложившихся ситуация совсем иная. Понятно, что прогресс не стоит на месте и что исторический центр Смоленска просто не рассчитан на такое количество автомобилей. Но, к примеру, на Королёвке, по отзывам жильцов, серьезных проблем с этим не возникает.
Лично мое мнение при планировании развития городских территорий необходимо учитывать интересы всех смолян и водителей, и пешеходов. Соответственно, власти и застройщики должны комплексно подходить к этому вопросу, занимаясь планомерным развитием транспортной инфраструктуры, грамотным планированием кварталов и районов города, развитием комфортного общественного транспорта, велоинфраструктуры, пешеходных и туристических маршрутов, что, в свою очередь, позволит горожанам отдавать предпочтение при выборе способа передвижения не в пользу личного транспорта, а значит, и не будет возникать необходимость в поиске новых мест для хранения авто. «Асфальтовые поля» это как минимум некрасиво.
СПРАВКА «РП»
Жилой комплекс «Лермонтовский парк» — это микрорайон в северной части Смоленска, расположенный между Королёвкой и Ситниками. Каждый дом здесь оснащен парковкой, функциональными спортивными площадками, современными детскими городками. В 15 минутах ходьбы находится Солдатское озеро. Большой выбор планировок позволяет подобрать квартиру, подходящую именно для вас, от однокомнатной до трехкомнатной с увеличенной кухней. На фасадах и в подъездах комплекса сочетаются строгие и яркие оттенки. Разнообразие цветовых решений делает каждый дом совершенно неповторимым и создает в комплексе особую атмосферу, которую ощущает каждый, кто приезжает в ЖК «Лермонтовский парк».
СПРАВКА «РП»
ЖК «НовоКиселёво» — это современный жилой квартал. Проект предполагает строительство трех 10-этажных панельных жилых домов, расположенных в д. Киселёвка, и шести 10-этажных домов по ул. Попова. Реализацию проекта компания начала летом 2019 года. На данный момент построено уже несколько домов, четыре введены в эксплуатацию.Одновременно со строительством жилья развивается и придомовая территория: подъездные дороги, автомобильные парковки и тротуары с удобным съездом для колясок. Благоустроенные дворы оборудованы детскими площадками, организованы места для отдыха и занятия спортом. Большое внимание уделяется озеленению. В районе развита инфраструктура, хорошая транспортная развязка, рядом детские сады и школы. В 5 минутах ходьбы расположены остановки более 11 маршрутов общественного транспорта. Есть поликлиники, аптеки, а также торговые центры, продуктовые магазины, рестораны, бары и другие объекты, необходимые для комфортной городской жизни.
Смоленская область вошла в число регионов лидеров по строительству
Заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин в ходе заседания президиума Правительственной комиссии по региональному развитию назвал субъекты с наибольшим количеством профильных программ, по результатам которых субъекты попали в «зелёную зону», с минимальным числом программ в «желтой зоне» и без программ в «красной зоне».
За 2022 год в Смоленской области введено более 500 тыс. кв. м жилья, прирост к аналогичному периоду прошлого года составил 9,3%. Уложено более 2 млн кв. м
дорожного покрытия всего отремонтировано 302 км дорог и 9 мостовых сооружений.
«Мы завершили 2022 год с показателями стабильного роста по основным направлениям были побиты рекорды 2021 года. Президент страны высоко оценил результаты работы строительной отрасли в 2022 году. Благодаря слаженной системной работе и поддержке руководства страны нам удается максимально эффективно реализовывать ключевые программы это и жилищное строительство, и модернизация инфраструктуры, и рост объемов дорожного строительства. За год было ведено 101,5 млн кв. м жилья. Рекордный показатель по дорогам: уложили 173 млн кв. м дорожного покрытия, всего отремонтировали 30 тыс. км дорог, построили и реконструировали 1600 км. Я благодарю регионы за эту работу», — заявил заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин.
Источник: Рабочий путь
